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自 2000 年起我国房地产行业的快速发展直接拉动电梯行业进入高速成长期。但近年来全国房地产投资增速环比持续回落，中国指数研究院指出 2015 年中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。作为房地产配套产业，电梯行业发展与房地产行业发展息息相关。随着房地产行业进入产业发展的调整期， 房屋累计施工面积增速不断下降，我国电梯行业发展也随之从高速成长期进入稳步发展期。电梯的实际需求 60%左右由传统需求地产决定，另有 40%左右的电梯需求是由电梯配比提升、轨道交通、保障房、旧梯更新改造、电梯出口等非地产因素决定。 3与地产新增需求放缓形成对比，电梯在轨道交通、保障房和旧梯更新改造等几个领域呈现高增长态势，新增需求对传统需求下滑形成一定对冲，未来 3-5 年新梯产销仍能维持一定增速。另外，电梯的安装维保市场有望迎来较快增长。因此，中国电梯市场的庞大需求仍会支持行业持续发展，电梯行业将保持平稳增长的趋势，稳中有升将成为电梯行业发展新常态。

    1、房地产市场领域电梯需求分析

    电梯市场需求受房地产、建筑行业的影响较大。 2003 年-2013 年是我国房地产市场的发展的黄金十年，很大程度上促进了电梯行业的发展和壮大。 2014 年，房地产市场受国内经济结构调整、信贷政策收紧以及宏观调控的持续影响，发展速度放缓，其中房地产新开工面积、商品房销售面积同比都出现了下降，国家宏观调控的目的在于促进房地产行业稳定健康的发展，保证其成长的可持续性。

    2015 年对于房地产市场来说，无疑是增速放缓的一年，一系列开放限购的救市举措带来房地产市场的复苏，尤其国家出台了放宽贷款限制以及二套房政策。2016 年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，前三季度延续2015 年的宽松基调，出台了降首付、降税负、宽信贷等政策，但随着热点城市房价地价快速上涨， 政策分化进一步显现。 一方面， 热点城市调控政策不收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。总体来看， 2016 年房地产市场发展较为稳健。

    2017 年一线城市将步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

    未来 3-5 年，预计房地产市场总体运行将保持稳定，在新动能尚未完全建立之前，房地产业仍将是经济增长的重要支撑力量。电梯行业与房地产投资直接正相关，房地产业的稳健发展有利于强化电梯行业未来增长的确定性。从2010-2015年我国房地产投资和电梯需求量的变化来看，两者保持一致的发展趋势，电梯的需求量增速要稍微快于房地产投资增速，表明近年来我国房地产行业的高层建筑投资比例在增加，加速了电梯的需求量。 2014年全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%。进入2015年，央行降息降准给房地产行业的发展带来了机遇。截至2015年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长0.99%，预测未来电梯增量也会伴随房地产行业的稳定发展而增加，但增速会逐渐放缓，进入成熟发展期。

2010-2015年房地产投资及电梯需求量分析

数据来源：公开资料、智研咨询整理

    2、政策支持和电梯采购市场持续升温

    随着政府不断加大对民生工程的重视，医疗、卫生、体育、文化等相关项目也随之启动，配套的电梯采购不可或缺。近两年政府采购电梯市场呈现异军突起之势，采购内容不仅有新梯加装，还有旧梯改造、更新和电梯维护保养等项目。

    2013 年全年电梯采购金额首破 60 亿元， 2014 年电梯采购项目呈现多元化，新梯需求主要来源公租房、廉租房、棚户区改造、医院、学校、轨道交通、政府办公楼等项目。另外，在电梯老龄化日益严重的前提下，政府采购市场也包括旧梯更新改造项目，主要集中在北京、上海、广州等一线城市。政府采购产品种类较多，有垂直客梯、自动扶梯、自动人行道、货梯以及医用电梯等。

    2014 年城镇保障性安居工程的任务目标已全面完成，已经完成 700 万套以上的保障性住房开工建设，其中各类棚户区 470 万套以上。继续大规模推进棚户区改造不仅是重大的民生工程也是拉动经济增长的途径。 2015 年保障房电梯采购依然是主力，旧梯更新改造类项目也将成为新的增长点，尤其是一二线城市该类项目明显增多。国务院政府工作报告指出， 2016 年要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。城镇保障性安居工程住房基本建成 772 万套，棚户区住房改造开工 601 万套，农村危房改造 432 万户。预计保障性住房建设力度的加大将在一定程度上减小国家调控政策对房地产行业的冲击，对于电梯行业的需求是长期、持续性的。

    3、电梯人均消费水平与国外仍存在较大差距

    根据中国电梯协会统计， 2015 年全国电梯总产量突破 76 万台。全国电梯保有量约 426 万台，位居世界首位。预计 2016 年中国电梯保有量将突破 500 万台，我国人均电梯保有量仍远低于发达国家水平。截止到 2015 年，中国人均电梯保有量为 26 台/万人，将近日本的 1/2，欧洲平均水平的 1/5，韩国的 1/6 左右。北京、上海两大都市人均保有量分别达到 79 台/万人、 66 台/万人，但仍远低于欧洲部分发达国家的一线城市，我国人均电梯保有量仍有很大的提升空间。我国的电梯产业发展虽快，产业的总量虽大，但是人均电梯使用量却只有世界平均数的一半也不到，只有发达国家的十分之一左右，我国的电梯产业还有非常大的发展潜力和空间，预计未来 3 年内我国的电梯总保有量会超过 800 万台的数量。

人均电梯保有量

数据来源：公开资料、智研咨询整理

    4、从中长期看，电梯配比处于提升阶段

    随着生活水平的提升，原先一栋办公楼两部电梯，现在变为四部、六部、八部甚至更多，原先一栋居民住宅一梯四户，现在一梯两户甚至一梯一户。用户对电梯便捷性要求提升，使得电梯配置密度逐步提高。根据统计， 2000 年中国每万平方米（房地产竣工面积）配置 1.65 台电梯，到 2015 年，电梯配置密度升至7.11 台/每万平方米，约为 2000 年的 4.2 倍。电梯配置密度的不断提升，是电梯销量增速高于房地产竣工面积增速的根本原因。

电梯配置密度

数据来源：公开资料整理

    5、新型城镇化多角度拉动电梯需求

    在当前国内经济增长趋缓的背景下， 新型城镇化建设成了未来我国经济发展的最大动力，也是新一届政府执政的核心方针政策。新型城镇化成为影响电梯需求的主要因素之一，根据 2015 国家统计局数据显示，从城乡结构看，城镇常住人口 77,116 万人，比上年末增加 2,200 万人；乡村常住人口 60,346 万人，减少1,520 万人，城镇化率达到 56.01%。我国城镇化率从 2000 年的 36.22%到 2015年的 56.01％，呈现加速发展趋势。虽然我国城镇化率发展较快，但与欧美发达国家普遍 70%-80%的城镇化率相比，我国城镇化的空间仍然较大。根据社科院预测，我国 2020 年和 2025 年城镇化率有望达到 61%和 65%，新增城镇人口将会拉动城镇建筑市场。城镇化的带动效应二三线城市更为显著，二三线及以下城市在投资以及增速上都要高于一线城市， 未来二三四线城市将是电梯新增需求的主要区域。

2000-2015年城镇化率

数据来源：公开资料整理

    虽然受经济增长放缓和房地产调控的影响，电梯行业近年来增长有所趋缓，但在新型城镇化的推动下，民用住宅、商业配套设施、公共基础设施建设将带来较大的电梯新增需求，预计未来电梯行业仍保持一定的增长。

    （1）民用住宅拉动电梯需求

    新型城镇化首先推动民用住宅需求的增长，主要包括新增城镇人口需求，改善性需求，存量房更新，流动人口（城市户籍流动人口及农村户籍流动人口）需求几类，根据国泰君安宏观组预测数据， 2013-2020 年城市民用住宅总需求复合增长率为 5-7%之间，其中约 7 成的增量贡献来自流动人口的深度城镇化，在民用住宅领域电梯仍然存在稳定增长的需求空间。其中， 2010-2015 年，住宅地产投资额呈逐年上升趋势。 2013 年，全国住宅地产投资总额为 58,951 亿元，同比增长 19.40%； 2014 年全国住宅地产投资总额为 64,352 亿元，增速降至 9.2%，2015 年全国住宅地产投资总额为 64,595 亿元，增速降至 0.99%。虽然 2015 年增速下降较为显著，但是近年来全国住宅地产市场仍保持较高水平投入。

2010-2015年住宅房地产投资额

数据来源：公开资料、智研咨询整理

住宅电梯一直占据着中国电梯市场的绝大部分市场份额， 并代表着电梯市场的发展方向，目前住宅电梯市场的容量约占中国电梯市场容量的 2/3。根据每 2500平方米/台电梯的数据预测， 2015 年我国住宅地产电梯需求量为 35 万台左右，这基本上符合我国目前住宅地产的建设实情。因此，基于目前住宅地产行业的调控形势，假定未来几年住宅地产的竣工面积保持在目前水平，预计未来几年的住宅电梯需求量将保持稳定增长。

（2）商业配套设施拉动电梯需求

新型城镇化还将带来商业的繁荣，从而衍生出城市写字楼、酒店、商场等商业建筑的兴建，由于新建单位面积商业建筑对电梯的需求量远大于传统商业建筑，因而新型城镇化下商业的繁荣将带来大量的电梯需求。近年来，中国商业地产投资额逐年稳步提升， 2015 年，全国商业地产固定资产投资累计总额为 2.16万亿元，同比增长 8.54%，相对于住宅地产，其增速要快 7.55 个百分点左右。

2010-2015年商业地产投资额

数据来源：公开资料、智研咨询整理

通常情况下甲级写字楼每部电梯的服务面积约为 4,000-5,000 平方米。假定商业地产每部电梯的服务面积为 4,000 平方米左右，则 2015 年我国商业地产对电梯的需求量为 4.5 万台左右，如果加上住宅地产电梯需求量、出口电梯、电梯更新和其他一些电梯需求量，基本上是 2015 年我国电梯的产量数据。基于此，由于前两年商业地产出现的快速投资现象， 2016 年较 2015 年相比，全国商业地产开发投资同比增幅扩大 3.3 个百分点至 7.5%， 全国商业营业用房开发投增幅扩大 6.6 个百分点至 8.4%，估计未来几年将会是商业地产竣工的稳健增长期，对电梯的年需求量将增加到 4.5-5.5 万台之间。

2016 年，在商业地产整体面临去化压力的背景下，国家对商业地产调控力度加大，对于增量市场，因城施策、优化供应结构；对于库存压力大的三四线城市， 严控或禁止新增商业用地； 对于供需紧张的一二线城市， 适当考虑土地供应。从土地市场表现来看，一线及热点二线城市土地市场需求旺盛；三四线城市以去库存为主基调，尤其是近年受互联网电商冲击的影响，超市、商场等大型城市综合体的投建有所减少，加之开发商持有商业营业用房意愿不断增强，全国商业营业用房销售增速放缓。因此，一二线城市土地市场需求旺盛带动了自动扶梯的需求增长，然而受到三四线城市去库存的影响及电商行业的冲击，对自动扶梯的需求量出现下滑。

（3）公共基础设施拉动电梯需求

新型城镇化还包括市民化、城市集群化，城市集群化的发展不可避免需要大力发展公共基础设施，包括城际铁路、地铁、轻轨，而市民化同样需要建筑城市天桥，图书馆、医院、电影院、机场等民生设施，这就需要大量的重载扶梯和直梯与之配套。虽然上述公共基础设施的投建对自动扶梯需求量较大，但由于对电梯的技术、品牌、安全性能及电梯厂商的综合实力等方面要求较高，目前选用的基本为国际一线知名电梯品牌，国内民族电梯品牌较难进入该市场领域。

1）轨道交通行业电梯需求分析

轨道交通已经成为各城市优化公共交通，改善人居环境、提升城市可持续发展能力的重要基础设施。当前，世界主要大城市的轨道交通在环境交通压力方面都发挥了举足轻重的作用。据中国轨道交通协会统计， 2015 年末，全国 25 个城市共开通城市轨道交通运营线路长度 3286 公里，车站 2257 座。中国城市轨道交通新增运营 334.68 公里，车站 259 座，其中青岛、南昌、淮安为首条线路开通运营。

2010-2015年城市轨道交通累计运营里程

数据来源：公开资料、智研咨询整理

    “十三五”期间，国家将城市轨道交通作为城市基础设施建设领域的投资重点，在深化北京、上海、广州等轨道交通基础完善城市的运营网络、优化枢纽的同时，更将大力发展省会城市和其他符合轨道交通建设的城市，形成基本的轨道交通框架。同时，我国目前已跻身成为城市轨道交通装备制造大国，企业国际竞争力不断提高，国产装备已出口到世界各地，为高速铁路和城市轨道交通的发展奠定了坚实的基础。根据发改委的规划以及批复的城市轨道交通项目，到 2020年轨道交通总长将达到 8500 公里，每年增加大约 1000 公里，每年的自动扶梯需求量较大。

    2）公共医疗电梯需求分析

    随着现代化医院的高度发展， 每天都有大量的人流、物流需要通过电梯输送。电梯是现代医院主要的交通工具，也是现代医院不可缺少的重要组成部分。医用电梯属于医院的特殊设备，它的运行、保养、维修都非常专业，良好的电梯是医院交通系统高效运行的必要保证。据国家统计局统计，截至 2015 年底，全国医疗卫生机构数达 98.3 万个，其中：医院 27.6 万个。与 2014 年相比，全国医疗卫生机构增加 2,105 个，其中：医院增加 1,727 个。医院数量的不断增长加大了对医用电梯的需求量。

2010-2015年全国医疗卫生机构数量分析

数据来源：公开资料、智研咨询整理

    6、既有住宅电梯更新改造带来较大增量需求

    随着我国电梯老龄化日益严重，旧梯更新改造将成为潜力市场。随着新梯增速放缓老旧电梯增多，更新改造需求量逐年放大。一般电梯的使用寿命为 10-15年，之后就会老化、故障频发。遇到这种情况，一般采取两种措施，一是保留导轨、门、轿厢等主体部件，换掉主机、控制系统并验收合格后继续使用；二是彻底更换新电梯。继续使用老化电梯不仅存在安全隐患，而且在维修成本、后续的维修保养成本方面大大高于更新、改造电梯所需的费用。尤其是 2014 年 1 月 1日，《中华人民共和国特种设备安全法》正式施行，对特种行业的安全规范上升到法律高度。按照《中华人民共和国特种设备安全法》的管理规定，特种设备存在严重事故隐患，无改造、修理价值，或者达到安全技术规范规定的其他报废条件的，特种设备使用单位应当依法履行报废义务，采取必要措施消除该特种设备的使用功能， 并向原登记的负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记证书注销手续。因而越来越多的用户（尤其是商业用户）开始倾向于直接更换改造电梯而不是采用简单的维修方式。

    一般而言，三菱、日立等日本电梯的报废年限约在 15 年，奥的斯、迅达、通力等欧美电梯的报废年限在 25 年。由于我国电梯大部分标准都是参照日本标准设定，电梯报废年限也在 15 年左右。随着在用电梯使用寿命临近，预计未来旧梯更新需求将进一步增加。 按照中国电梯业协会数据， 国内电梯安装是从 2001年开始兴起的，按照 10 年的更新周期，以每年 10%的比例计算，可以推测出2013-2020 年大概有 73 万台电梯需要更新改造，年均约 9 万台，更新改造量持续增长。

    7、电梯维保市场空间大

    就目前整个电梯市场来看，安装维保不到位、不规范等现象普遍存在，这也是造成在中国电梯事故频发的主因。电梯事故 60%左右由维保不当造成， 70%维保市场被低价竞争的第三方维保占据。目前我国内外资电梯厂家自维保比例都比较低，占比较高的上海三菱、奥的斯、日立也分别只有 30%、 25%、 20%左右，本土品牌自维保比例更低，国内电梯企业目前还是以制造为主，维保收入在电梯企业中占比还不到 10%。 相比欧美成熟市场 80%以上的自保比例差距较大。

    2014年新的《特种设备安全法》开始实施，该法要求电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行。维保规范政策在全国推行后，电梯厂家维保比例将上升，大批资质较差的第三方维保将逐步退出市场。尽管目前国内电梯厂商维保收入占比不大，但是电梯维保业务的成长性和发展趋势都是积极向好的。

    过去十年我国电梯产量增长迅速，电梯产量增长了 5 倍多， 2015 年电梯产量 76 万台，电梯保有量达 426 万台。考虑电梯更新需求、新增需求，预计 2016年电梯产量 78 万台，电梯保有量将达到 460 万台，按每台电梯维保费用 4,800元估算， 2016 年维保市场空间 220 亿元。因此，内外资品牌电梯企业都非常重视维保业务发展，纷纷开始加大全国范围内营销服务网络的建设，着手布局和抢占维保市场，电梯行业的竞争也将从单纯的拼技术和销售，向拼网络、拼后续服务转变。未来，电梯后市场包括改造、维修、保养等的空间非常大。

    8、国际市场电梯需求量持续增加，国内电梯出口市场前景广阔

    经过 30 多年的发展，中国电梯品牌凭借其性价比优势在国际市场树立了良好形象。 2010-2016 年，我国载客电梯出口量不断上涨， 2016 年我国电梯出口量创历史性新高达到 7.6 万台，同比增长 2.70%，出口金额约为 19.47 亿美元。

    电梯出口快速增长是支持我国电梯行业持续增长的重要因素。

2010-2016年电梯行业进出口数量

数据来源：公开资料、智研咨询整理

    另外， 2015 年国家发改委发布了《推动共建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动》宣告“一带一路”进入了全面推进阶段。“一带一路”是中国对外开放新战略的重要组成部分，也是中国工业化走向成熟的必经之路，涉及 60 多个国家、 40 多亿人口，民族电梯企业未来将受益于“一带一路”建设，催生巨大的电梯出口市场。其中，东南亚、南亚地区人口密度较大、城镇化率较低、经济增速较快，有巨大的需求增长潜力。以印度为例，印度人口密度约为中国的 2.5 倍，城镇化水平低于中国 2005 年的水平；印度是全球第二大新梯市场，但 2014 年需求量仅约 6 万台，尚不到中国 2004 年的水平。中国市场饱和后，东南亚、南亚地区有望成为世界上最重要的电梯销售市场。受益于中国政府在“一带一路”中的主导性地位，中国民族电梯企业将借此契机开拓东南亚、南亚地区市场，实现国际化扩张，海外业务收入有望得到迅速提升。长期来看，国际市场电梯需求量持续增加，我国电梯出口量仍保持增长的趋势，国内电梯出口市场前景广阔。